家賃収入がある方の確定申告｜会社員でも申告が必要になるケースを税理士が解説 | 福岡で相続税・事業承継・節税対策の無料相談受付

2026/05/18

はじめに

会社員の方であっても、相続した不動産を貸している場合や、マンション・アパート・戸建てを賃貸に出している場合には、家賃収入について確定申告が必要になることがあります。

特に注意したいのは、「会社で年末調整をしているから、確定申告は不要」と思い込んでしまうケースです。給与所得者であっても、副収入としての家賃収入があり、不動産所得などの所得金額が年間20万円を超える場合には、原則として確定申告が必要になります。

家賃収入の確定申告では、単に入金された家賃を集計するだけでは不十分です。どの収入を不動産収入に含めるのか、どの支出を経費として計上できるのか、減価償却費をどのように計算するのかなど、確認すべきポイントが多くあります。

家賃収入がある場合に確定申告が必要となるケース

会社員の方で給与を1か所から受けており、年末調整を受けている場合でも、給与所得・退職所得以外の所得金額が20万円を超える場合には、原則として所得税の確定申告が必要です。

ここで重要なのは、「家賃収入が20万円を超えるか」ではなく、「家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得が20万円を超えるか」という点です。

たとえば、年間の家賃収入が100万円あったとしても、固定資産税、管理費、修繕費、借入金利息、減価償却費などを差し引いた結果、不動産所得が20万円以下になる場合もあります。一方で、収入金額がそれほど多くなくても、経費が少ない場合には申告が必要になることがあります。

不動産所得が赤字の場合でも申告した方がよい場合がある

不動産所得がマイナスになった場合、「税金が出ないなら申告しなくてもよい」と考える方もいらっしゃいます。しかし、不動産所得が赤字となる場合でも、確定申告を行うことで所得税が還付される可能性があります。

不動産所得の赤字は、一定の場合、給与所得など他の所得と合算することができます。これを損益通算といいます。給与から所得税が源泉徴収されている方で、不動産所得の赤字を反映できる場合には、払い過ぎた所得税が戻ってくることがあります。

ただし、赤字であれば必ず全額を通算できるわけではありません。土地取得に係る借入金利子など、損益通算に制限がかかる項目もあるため、慎重な判断が必要です。

不動産収入として計上すべきもの

不動産所得の計算では、まず収入に含めるべき金額を正しく把握する必要があります。

不動産収入に含まれる代表的なものは、毎月の家賃収入です。これに加えて、共益費や管理費として受け取る金額も、賃貸に関連して受け取るものであれば収入に含める必要があります。

また、礼金、返還しないことが確定した敷金、更新料、名義書換料なども不動産収入に該当します。特に敷金については、将来返還する予定のものは原則として収入にはなりませんが、返還不要となった部分については収入として処理する必要があります。

このように、家賃以外にも収入計上が必要となるものがあるため、賃貸借契約書や管理会社からの収支報告書を確認しながら、漏れなく整理することが大切です。

経費として計上できる主な項目

不動産所得は、収入から必要経費を差し引いて計算します。必要経費を適切に計上することで、課税される所得を正しく計算できます。

代表的な経費としては、固定資産税や都市計画税があります。賃貸物件に係る税金であれば、不動産所得の必要経費として計上できます。

また、管理会社に支払う管理費、入居者募集のための広告宣伝費、物件の修繕費、賃貸物件に係る火災保険料、税理士など専門家への支払報酬も経費に該当します。

さらに、不動産ローンを利用している場合には、借入金の利息部分を経費として計上できます。ただし、ローンの元本返済部分は経費にはなりません。この点は誤りが多いため注意が必要です。

減価償却費は見落としやすい重要な経費

不動産所得の確定申告で特に重要なのが、減価償却費です。

建物は使用や時間の経過によって価値が減少していく資産と考えられます。そのため、購入した年に建物代金を全額経費にするのではなく、法定耐用年数に応じて毎年少しずつ経費として計上します。

一方、土地は減価償却の対象にはなりません。土地と建物を一括で購入している場合には、購入代金を土地部分と建物部分に区分する必要があります。

この区分を誤ると、減価償却費の金額が大きく変わり、所得税の計算にも影響します。売買契約書、固定資産税評価証明書、消費税の記載などを確認しながら、合理的に区分することが重要です。

修繕費と資本的支出の違いにも注意

賃貸物件では、設備の修理や内装工事などが発生することがあります。これらの支出は、すべてがその年の経費になるわけではありません。

原状回復や通常の維持管理のための支出であれば、修繕費としてその年の経費にできる場合があります。一方で、建物の価値を高める工事や、耐用年数を延ばすような工事については、資本的支出として資産計上し、減価償却によって経費化する必要があります。

たとえば、壊れた設備の修理であれば修繕費となる可能性がありますが、大規模なリフォームや設備のグレードアップについては資本的支出に該当する可能性があります。金額が大きい工事については、税務判断を慎重に行う必要があります。

確定申告に必要な書類

家賃収入の確定申告を行う際には、事前に必要書類を整理しておくことが重要です。

主な書類としては、賃貸借契約書、家賃の入金明細、通帳のコピー、管理会社からの収支報告書、礼金・更新料などの収入資料、固定資産税・都市計画税の納付書、管理費や修繕費の領収書、火災保険料の証券、借入金の返済予定表、借入金利息の証明書などがあります。

また、減価償却費を計算するためには、建物取得時の売買契約書、領収書、仲介手数料、登記費用などの資料も必要になります。

資料が不足していると、経費計上できる金額を正しく計算できない場合があります。特に、相続した不動産や古い物件を賃貸している場合には、取得価額や建物部分の金額が分からないこともあるため、早めに確認しておくことが大切です。

家賃収入の申告でよくある間違い

家賃収入の確定申告では、いくつかの典型的な間違いがあります。

まず、家賃収入だけを申告し、礼金や更新料を収入に含めていないケースです。これらも不動産収入に該当する場合があるため、契約内容を確認する必要があります。

次に、ローン返済額を全額経費として計上してしまうケースです。経費にできるのは原則として利息部分であり、元本返済部分は経費にはなりません。

また、減価償却費を計上していないケースも少なくありません。減価償却費は実際に現金の支出がない経費であるため、見落とされやすい項目です。しかし、適切に計上することで不動産所得を正しく計算できます。

さらに、修繕費と資本的支出の区分を誤るケースもあります。特に高額なリフォーム費用については、全額をその年の経費にできるとは限りません。

青色申告を検討するメリット

家賃収入がある方は、青色申告の活用も検討する価値があります。

青色申告を行うためには、事前に青色申告承認申請書を提出し、一定の帳簿を作成する必要があります。しかし、要件を満たせば青色申告特別控除などのメリットを受けられる可能性があります。

不動産の貸付規模によって控除額や取扱いが異なる場合もあるため、物件数や収入状況を踏まえて判断することが大切です。今後も継続的に家賃収入が発生する方は、早い段階で青色申告の適用を検討するとよいでしょう。

税理士に相談することで安心して申告できる

家賃収入の確定申告は、ご自身で行うことも可能です。しかし、収入の計上漏れ、経費の判断誤り、減価償却費の計算ミス、修繕費と資本的支出の区分誤りなどがあると、後日税務署から確認を受ける可能性があります。

特に、初めて確定申告を行う方、相続した不動産を貸している方、複数の物件を所有している方、大きな修繕費が発生した方、ローンを利用している方は、税理士に相談することで安心して申告を進めることができます。

また、電子申告を活用すれば、申告手続きも効率的に進めることができます。忙しい会社員の方や、平日に税務署へ行く時間がない方にとっても、税理士によるサポートは大きなメリットがあります。

おわりに

家賃収入がある方の確定申告では、家賃だけでなく、共益費、礼金、更新料、返還不要の敷金なども収入として確認する必要があります。また、固定資産税、管理費、修繕費、火災保険料、借入金利息、減価償却費など、経費として計上できるものを正しく整理することも重要です。

不動産所得が黒字の場合には納税が必要となることがあり、赤字の場合でも給与所得などと損益通算することで所得税の還付を受けられる可能性があります。ただし、税務上の判断を誤ると、申告漏れや過大な経費計上につながるおそれがあります。

「確定申告が初めてで不安な方」「忙しくて資料整理や申告作業に時間が取れない方」「経費にできるものとできないものの判断に自信がない方」は、早めに税理士へ相談することをおすすめします。

当事務所では、家賃収入がある方の確定申告について、電子申告を活用し、効率的かつ正確な申告サポートを行っております。資料の確認から不動産所得の計算、申告書の作成・提出まで、状況に応じて丁寧に対応いたします。

不動産所得の確定申告でお悩みの方は、まずは無料相談をご利用ください。専門家に事前相談することで、申告漏れや経費計上の誤りを防ぎ、安心して確定申告を進めることができます。