貸付用不動産の相続税評価が変わる？令和8年度税制改正のポイントを税理士が解説 | 福岡で相続税・事業承継・節税対策の無料相談受付

2026/05/11

はじめに

アパート、賃貸マンション、貸地、不動産小口化商品などをお持ちの方にとって、令和8年度税制改正は、今後の相続税対策を考えるうえで非常に重要な改正です。

これまで、貸付用不動産は、土地であれば路線価、建物であれば固定資産税評価額を基に評価され、さらに賃貸していることによる一定の減額が認められるケースがありました。そのため、現金を不動産に組み替えることで、相続税評価額を下げる相続対策が行われることも少なくありませんでした。

しかし、令和8年度税制改正では、相続開始前または贈与前5年以内に有償で取得・新築した一定の貸付用不動産について、通常の取引価額に相当する金額で評価する方向が示されています。通常の取引価額については、課税上の弊害がない限り、取得価額を基に地価変動等を考慮した価額の80％相当額で評価できるとされています。

つまり、これまでのように「不動産を購入すれば必ず大きく評価が下がる」とは限らなくなるということです。

貸付用不動産の評価見直しとは

今回の改正の中心は、相続や贈与の直前に取得した貸付用不動産について、相続税評価額と市場価格との大きな差を利用した節税効果を抑える点にあります。

対象となるのは、被相続人等が課税時期前5年以内に、対価を伴う取引により取得または新築した一定の貸付用不動産です。たとえば、相続対策として高齢の親が借入れをして賃貸マンションを購入し、その数年後に相続が発生したようなケースでは、従来よりも高い評価額になる可能性があります。

一方で、取得から5年を超えている貸付用不動産については、原則として従来どおりの評価方法が残ると考えられます。そのため、「賃貸不動産を持っているから必ず増税になる」という単純な話ではありません。大切なのは、取得時期、取得価額、物件の種類、賃貸状況、相続発生時期を整理することです。

不動産小口化商品にも注意が必要

特に注意したいのが、不動産小口化商品です。不動産小口化商品とは、複数の投資家が一つの不動産を小口で保有するような仕組みの商品をいいます。

今回の改正では、不動産特定共同事業契約や信託受益権に係る一定の権利の目的となっている貸付用不動産について、取得時期にかかわらず、通常の取引価額に相当する金額で評価することが示されています。

通常の取引価額については、事業者が示す適正な処分価格・買取価格、売買実例価額、定期報告書等に記載された不動産価格などを参酌して評価することができるとされています。

そのため、これまで相続税対策として不動産小口化商品を検討していた方は、今後の評価方法を前提に、改めて節税効果や資金回収リスクを確認する必要があります。

いつから適用されるのか

この改正は、原則として令和9年1月1日以後に相続等により取得する財産の評価に適用されるとされています。

したがって、令和8年中に相続対策として不動産取得や贈与を検討している方は、改正前後で評価額や税負担がどのように変わるのかを、早めに試算しておくことが重要です。

ただし、単に「令和8年中に贈与すれば有利」と判断するのは危険です。贈与税の負担、不動産取得税、登録免許税、将来の相続税、売却時の譲渡所得税、家族間の分割問題まで含めて判断しなければ、かえって不利になることもあります。

今から確認すべき相続税対策

まず確認すべきは、保有している不動産の一覧です。取得日、取得価額、現在の時価、固定資産税評価額、路線価評価、借入金残高、賃貸状況を整理しましょう。

次に、相続税の概算シミュレーションを行います。現行評価での相続税額と、改正後の評価を前提にした相続税額を比較することで、影響の大きさが見えてきます。

さらに、不動産だけでなく、現金、預金、有価証券、生命保険、退職金、同族会社株式などを含めた資産全体で対策を考えることが重要です。相続税対策は、不動産を買うことだけではありません。生前贈与、遺言書の作成、生命保険の活用、小規模宅地等の特例の検討、納税資金の確保など、複数の対策を組み合わせる必要があります。

特に、貸付用不動産をお持ちの方や、これから不動産を使った相続税対策を検討している方は、制度改正後の評価方法を前提に判断することが不可欠です。

当事務所では、相続税申告だけでなく、生前の相続税対策や不動産評価の確認についても無料相談を受け付けております。ご自身の不動産が改正の影響を受ける可能性があるか、相続税がどの程度変わる可能性があるかを早めに確認しておくことで、将来の不安を減らすことができます。

おわりに

令和8年度税制改正による貸付用不動産の評価見直しは、相続税対策の考え方に大きな影響を与える可能性があります。

特に、相続や贈与の直前に取得した賃貸不動産、不動産小口化商品、借入れを活用した不動産取得については、従来どおりの評価減を前提にしていると、想定より相続税額が大きくなることも考えられます。

もっとも、すべての不動産が一律に不利になるわけではありません。取得時期、保有形態、物件の状況、ご家族構成、納税資金の有無によって、取るべき対策は異なります。

「自分の物件は対象になるのか」「相続税はいくら変わるのか」「今のうちに贈与や売却を考えるべきか」とお悩みの方は、早めに専門家へ相談することをおすすめします。

相続税対策は、相続が発生してからでは選択肢が限られます。将来の相続に備え、今のうちに資産状況を整理し、適切な対策を検討しておきましょう。