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はじめに
被相続人が所有していた土地を無償により貸している場合（使用貸借）と有償で貸している場合（賃貸者）があります。
土地を評価する際に使用貸借により貸している場合と賃貸借している場合では相続税評価額が異なります。
今回は土地を評価する際の賃貸借と使用貸借の違いについて解説します。
使用貸借と賃貸借の違い
使用貸借とは
使用貸借とは無償で貸し借りを行うことです。不動産の場合には賃料などの受け取りを行うことをせずに土地や建物を無償で使用させることです。親族間では不動産を無償で使用させるケースは多くあります。
民法では下記のように規定されております。
第５９３条【使用貸借】
使用貸借は、当事者の一方がある物を引き渡すことを約し、相手方がその受け取った物について無償で使用及び収益をして契約が終了したときに返還をすることを約することによって、その効力を生ずる
税務上の考え方としては使用貸借にかかる借地権の価額は0円として定められております。よって、土地を使用貸借により貸し付けている場合には自用地の評価額となります。
賃貸借とは
賃貸借とは有償で貸し借りを行うことです。使用貸借とは違って、借主は地代や権利金を支払うことになるため借地権を取得することになります。借地権を取得することによって、借地借家法により守られることになります。
第６０１条【賃貸借】
賃貸借は、当事者の一方がある物の使用及び収益を相手方にさせることを約し、相手方がこれに対してその賃料を支払うこと及び引渡しを受けた物を契約が終了したときに返還することを約することによって、その効力を生ずる。
評価方法について
使用貸借されている土地評価
使用貸借にかかる使用借権の価額は「０円」として取り扱うものとされております。
使用貸借されている土地の評価は通常の自用地として評価されます。
賃貸借されている土地評価
被相続人が所有されている土地の上に借地権を設定、賃貸借契約等により貸し付けを行っている土地になります。
このような土地を貸宅地といいます。
借地権は建物の所有を目的とする土地の使用する権利であるため、土地所有者は自由に使用する権利がありません。
土地所有者は借地権部分を控除して評価することになります。
貸宅地の相続税評価=自用地の価額－自用地の価額×借地権割合※
※借地権割合は国税局ごとに定めており、路線価図又は倍率表に記載されております。
おわりに
親族間で土地を使用貸借している場合が多くあります。事前に契約内容を確認しておく必要があります。借主が固定資産税相当額の地代を支払っている場合がありますが、この場合は地代ではなく、維持管理のための経費になります。また、賃貸借ではなく使用貸借として取り扱われます。
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