相続税の節税対策に賃貸アパート建築は有効か？メリットとリスクを徹底解説 | 福岡で相続税・事業承継・節税対策なら無料相談受付の久保税理士事務所

2025/05/08

はじめに

相続税の対策を検討する際、不動産を活用する節税手法は非常に有効です。とりわけ、都市部や人口が集中するエリアに更地をお持ちの方であれば、その土地の上に賃貸アパートを建てることで相続税評価額を圧縮する方法が注目されています。

しかしこの方法には、**「節税メリット」と「資産運用リスク」**の両面が存在します。

この記事では、実際の評価額の計算例を用いながら、賃貸アパート建築による相続税対策の本質を丁寧に解説します。特に、不動産を所有する高齢の方やそのご家族、相続を見据えた資産管理をお考えの方は、ぜひご一読ください。

1．賃貸アパート建築による相続税対策とは？

更地の状態で相続すると、土地の評価額はそのまま相続税評価額として課税対象になります。しかし、そこに賃貸アパートを建築し賃貸経営を始めると、評価額の算定において複数の「減額要因」が発生します。

この減額要因をうまく活用することで、実際の資産価値に比べて相続税評価額を大幅に下げることが可能になります。

2．節税効果を生む3つの仕組み

① 固定資産税評価額で建物評価が可能

建物の相続税評価額は「固定資産税評価額」を基準とするため、建築費の約60％程度まで評価が下がります。
例：5,000万円で建築したアパート → 評価額約3,000万円

これにより、現金のまま相続するよりも2,000万円相当の評価圧縮が可能となります。

② 借家権・貸家建付地評価による減額

• 借家権（建物）：評価額の30％相当を控除
• 貸家建付地（土地）：借地権割合×借家権割合（例：0.6×0.3＝18％）を評価額から減額

結果として、建物・土地ともに相続税評価額が引き下げられ、税額を圧縮する効果が期待できます。

③ 小規模宅地等の特例が使える可能性

一定の要件を満たすことで、土地評価額が最大50％まで減額される特例（小規模宅地等の特例（貸付事業用宅地等））の適用も視野に入ります。

この制度と借家権評価を併用することで、更なる節税効果が期待できます。

3．相続税評価額の具体的な試算例

仮に以下の条件で賃貸アパートを建築した場合の評価圧縮額を見てみましょう。

項目	評価額・条件
土地の相続税評価額	3,000万円（更地）
建築費用	3,000万円
固定資産税評価額	建築費の60％（＝1,800万円）
借家権割合	30％
借地権割合	60％
賃貸割合	100％（全室賃貸中）

◆建物の評価額

1,800万円 ×（1－0.3×100%）＝1,260万円
→ 建築費3,000万円との差額1,740万円の評価圧縮

◆土地の評価額

3,000万円 ×（1－0.6×0.3×100%）＝2,460万円
→ 更地との差額540万円の評価圧縮

◆合計圧縮効果：2,280万円

4．見逃せないリスクとデメリット

節税対策として非常に魅力的な賃貸アパート建築ですが、以下のような落とし穴があることも知っておくべきです。

① 空室リスク

空室が出れば当然収益は減ります。相続対策としては成功しても、その後のキャッシュフローが安定しない可能性があります。

② 修繕・維持コスト

築年数に応じて修繕費が必要となるため、中長期的に見ると手元資金の流出は避けられません。

③ 売却の難易度

アパートは流動性が低く、「急ぎで現金化」したい時に困難を極める資産です。

5．建築前に専門家へ相談することの重要性

賃貸アパートの建築は、単なる建設プロジェクトではありません。税務・不動産・資金繰り・家族構成までを総合的に考える資産設計です。

事前に、相続税専門の税理士と連携して、どの程度節税できるか、どのようなリスクがあるかをシミュレーションすることを強くおすすめします。

おわりに

相続対策としての賃貸アパート建築は、専門知識と実務経験を要する複雑な選択肢です。

相続税を少しでも抑えたいとお考えの方は、まずは一度、無料相談をご利用ください。

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