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はじめに
相続における家屋の評価は、完成済みの建物だけでなく、建築中のものについても正確に行うことが求められます。特に建築中の家屋の場合、請負契約の内容や工事の進捗状況によって評価方法が変わるため、その扱いが複雑になることがあります。この記事では、家屋の基本的な定義から、建築中の家屋に対する評価方法、さらに具体的なケースにおける評価のポイントを詳しく解説します。
建設中の家屋の評価とは
家屋とは何か？
家屋の定義は、「屋根、周壁、またはこれらに類するものを有し、土地に定着した建造物で、その目的とする用途に供し得る状態にあるもの」を指します。具体的には、住宅やアパート、店舗、事務所、工場、倉庫、物置、車庫などが該当し、これらはすべて固定資産税の対象となります。このような建物全般が「家屋」として評価されます。
建築中の家屋の評価方法
相続が発生した時点で建築中の家屋については、その家屋が建築請負契約に基づいて建てられている場合、所有権は建築を請け負っている側にあります。このため、評価額はその時点での費用現価の70%に相当する金額として算出されます。
また、施主（建築依頼者）が支払う金額は、家屋が完成するまでの間、家屋の引渡し請求権として扱われます。このため、相続開始までに支払った金額は、その引渡し請求権として相続財産に計上されます。
実際の建築請負契約では、契約時、上棟時、中間時、完成時にそれぞれ請負代金の分割払いが一般的です。請負主においても受領する工事代金を原材料、下消業者への外注費の支払に充てられております。
費用現価とは課税時期（相続または遺贈の場合は被相続人の死亡の日、贈与の場合は贈与により財産を取得した日）までにその家屋に投下された建築費用の額を、課税時期の価額に引き直した額の合計額のことをいいます。
財産評価でも、この建築代金の支払にあわせて、請負主及び施主ともに次により評価することができます。
支払金額が費用現価を超えているケース
もし工事の進捗に対して、施主が支払った金額が工事にかかる費用を上回っている場合、その超過部分は前払金として扱われます。評価の際には、支払額から費用現価を差し引いた金額を前払金として相続財産に含め、家屋の評価額は費用現価の70%を基準に計算します。
費用現価が支払金額を上回る場合
工事の進捗に対して施主の支払いが遅れている場合、未払い部分は費用現価から支払額を差し引いた金額として未払金に分類され、これは債務控除の対象となります。この場合、家屋の評価額は費用現価の70%を基準に計算されます。
おわりに
建築中の家屋の評価は、工事の進捗状況や支払いのタイミングに大きく影響されます。相続時に正確な評価を行うためには、建築請負契約の詳細を十分に理解し、費用現価と支払金額の関係を適切に考慮することが不可欠です。これにより、相続財産の正確な評価が可能となり、相続手続きがスムーズに進むことが期待されます。
専門的な知識と経験が求められるため、必要に応じて専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
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