相続税の申告前に知っておきたい『不動産の分け方』3つの方法とは？ | 福岡で相続税申告、事業承継、生前の節税対策のご相談は無料相談対応の久保税理士事務所へ

2025/04/07

はじめに

相続が発生した際に、被相続人の遺産に不動産が含まれているケースは多く見受けられます。しかし、不動産は現金や預貯金とは異なり、簡単に分けることができる財産ではありません。そのため、相続人間での意見の食い違いが生じやすく、トラブルの火種となることも少なくありません。

不動産の遺産分割には「現物分割」「代償分割」「換価分割」の3つの方法があり、それぞれに特徴と向き不向きがあります。これらの手法を正しく理解し、自身の状況に合った分割方法を選ぶことが、円滑な相続の第一歩です。

本記事では、これら3つの分割方法の仕組みやメリット・デメリットについて、具体例を交えてわかりやすく解説します。

不動産の相続には分割方法の選択が必要

被相続人が遺言書を残さずに亡くなった場合、相続人全員による「遺産分割協議」によって財産を分ける必要があります。現金や預貯金などの流動資産であれば、法定相続分に応じて簡単に分配できますが、不動産についてはそうはいきません。

そこで登場するのが以下の3つの分割方法です。

• 現物分割：不動産をそのままの形で分ける
• 代償分割：不動産を取得した人が他の相続人にお金で補填する
• 換価分割：不動産を売却し、現金化したうえで分配する

一般的には、まず現物分割を検討し、難しければ代償分割、さらに困難な場合は換価分割へと進む流れが一般的です。

現物分割の特徴と注意点

現物分割とは？

不動産を実際の物件として相続人ごとに分け、それぞれが単独で所有権を得る方法です。

具体例1：複数の不動産がある場合

たとえば、相続財産に甲・乙の２つの不動産がある場合、Aが甲、Bが乙を相続するのが現物分割です。

具体例2：1つの土地を分筆する場合

大きな土地を相続した場合、分筆によって小分けにし、各相続人に配分することも可能です。

メリット

• 手続きが比較的簡単で、分かりやすい
• 売却などを必要とせず、速やかな名義変更が可能

デメリット

• 不動産の評価額が相続人ごとに異なると、不公平が生じやすい
• 分筆によって不動産価値が低下するリスクあり

代償分割の特徴と留意点

代償分割とは？

特定の相続人が不動産を取得し、その代わりに他の相続人へ金銭（代償金）を支払うことで公平性を保つ方法です。

具体例

1億円の不動産をAが取得し、他の相続人Bにそれぞれ5,000万円支払うといったケースが該当します。

メリット

• 実際に使用中の不動産を手放さずに済む
• 金銭で調整できるため、相続人間のバランスを取りやすい

デメリット

• 取得者に十分な資金力が必要
• 不動産評価をめぐって争いが起こりやすい

換価分割の特徴とポイント

換価分割とは？

不動産を売却し、その売却代金を相続人で分配する方法です。現物のまま分けられない場合に有効です。

具体例

具体例
1億円の不動産を売却し、A・Bが売却代金5,000万円取得する形が代表例です。

メリット

• 売却代金という明確な基準があるため、公平性が高い
• 評価額に関する争いが起こりにくい

デメリット

• 売却までに時間や手間がかかる
• 使用中の相続人が反対すると、売却自体が困難

おわりに

不動産の相続は、分割方法を間違えると大きなトラブルを招きかねません。現物分割・代償分割・換価分割という3つの方法を正しく理解し、状況に合った手法を選択することが、円満な相続への近道です。

当事務所では、相続税申告の実務経験が豊富な税理士が在籍しており、相続発生から10カ月以内という期限もあるため、早めのご相談が重要です。

「不動産をどう分けるべきかわからない」など、お困りの際はお気軽にご相談ください。専門家があなたの状況に応じた最善の方法をご提案いたします。

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